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住宅ローン残債より査定が高い住宅の個人再生 弁護士法人オリオン法律事務所 横浜

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個人再生による債務整理

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個人再生 よくある質問(横浜の弁護士によるQ&A)

オリオン法律事務所の個人再生の経験豊富な弁護士が質問にお答えします。無料相談のときにもなんでもお尋ね下さい。

Q.アンダーローンの住宅でも個人再生ができますか?

A.個人再生で支払が必要になる金額の決め方には3つの基準があり,そのうちの一つに清算価値基準があります。清算価値基準とは,簡単にいえば,仮に自己破産をした場合にいくら支払うことになるのかという金額の計算です。自己破産をする場合,住宅は原則的に売却になりますから,住宅を売ったとした場合にいくらの価値になるのかを計算した金額を個人再生では住宅の清算価値として考えることになります。


 そして,民事再生の支払額は最低でも清算価値以上でなければなりません。
 住宅の価値が低く,住宅の価値より住宅ローンの残額の方が大きい場合(オーバーローン住宅といいます。)は,仮に破産をしたとしても売却代金を住宅ローン債権者が全額回収するだけで,住宅所有者に価値は残りませんから,個人再生の清算価値としてはゼロということになり,個人再生で支払額が増えるということはありません。
 逆に,住宅の価値が高く,住宅の価値より住宅ローンの残額の方が小さい場合(アンダーローン住宅といいます。)は,仮に破産をしたとした場合に住宅所有者にお金が残ることになりますから,住宅が単独所有であれば,住宅には「住宅の査定価格−住宅ローン残額」の清算価値があることになります。この場合,個人再生で支払額が増えることがあります。
 なお,住宅ローンがついていない不動産についても同様に考えます。この場合,住宅の査定価格をそのまま清算価値と考えるのが通常です。

 こうして,個人再生では,住宅の査定価格と住宅ローンの残額を比較してオーバーローンかアンダーローンかがポイントになってきます。近年,特に交通の便のよいマンションが値上がりしており,住宅の査定価格が意外に高くなってしまう傾向があり,住宅ローンの返済が進んでいる場合は,かなりの清算価値になってしまうことがあります。住宅の値上がりは,本来は所有者にとって良いことのはずですが,個人再生をすることを考えますと,これは不利な事情になるというわけです。個人再生では5年で60回の分割払もできますが,それでも払っていけそうもない場合は,個人再生ではなく高値で任意売却をして借金を整理することを検討しなければならないケースもあります。

 いずれにしても,不動産の処理方針の決定は大きな決断です。できるだけ正しい結論をだしていただくためにも,ご心配おありの方はまずは弁護士にご相談下さい。こうした問題に慣れている弁護士が考えたほうが確実な判断ができます。

 住宅資金特別条項の利用(マイホームを守る個人再生)と住宅のアンダーローン・オーバーローンの検討については,個人再生の経験豊富なオリオン法律事務所,横浜の弁護士にお任せ下さい。

弁護士 笹浪 靖史

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