住宅ローンの滞納・延滞を含む借金整理は個人再生や自己破産が有効

住宅ローンの滞納と個人再生・自己破産

住宅ローンの支払いは最優先で！支払が厳しいなら債務整理が必要

　もし担保のないローンであれば，多少支払が遅れたからといって，即どうこうなるものではありません。しかし，住宅ローンはもともとの借入金額が大きい上，住宅に担保（抵当権）が設定されたローンです。住宅ローンの滞納・延滞すると，他のローンとは比較にならない大きな影響が生じてしまいます。

　以下，滞納月数別に状況を確認していきます。

住宅ローンを１ヵ月滞納すると…

　 滞納から数日で，督促状が届きます。電話でも連絡があり，早く支払って下さいといわれるでしょう。
　この時点では，口座へのただの入金忘れとして扱われ，あなたの支払い能力の問題とは扱われませんので，それ以上のペナルティはないでしょう。
　すぐに入金ができれば，問題ありません。

住宅ローンを滞納してしまった…早期に個人再生を検討！

　ただの入金忘れなら今後気をつければよいですが，そうではなく，支払が厳しいという場合。
　大切な住宅ローンの支払いが遅れだすのは，家計の赤信号。
　最初に申し上げます。今後も住宅を守っていきたいのであれば，この段階ですぐに弁護士に相談して下さい。

　弁護士がお話をうかがい，住宅ローンの支払いがなぜ遅れてしまうのか，滞納の原因（他に借金があり住宅ローンに回せない，収入減，支出の増加など）や，住宅を守りたいならば今後将来に渡って住宅を守っていくためにどうしたらいいのかを考え，お話させていただきます。
　他の借金が住宅ローン滞納の原因であれば，個人再生（個人民事再生）による解決が有力です。他の借金を法的に大幅に圧縮し返済を減らせます。
　一月遅れであっても，軽く考えないようにしてください。住宅ローンの滞納・延滞は借金問題の中でも生活への影響が大きい問題です。病気の治療と同じで，早期治療ができれば，問題の深刻化が防げます。

住宅ローンを２ヶ月〜滞納すると…

　この頃になると，住宅ローンを組んだ住宅金融支援機構や銀行から，期限の利益喪失・代位弁済手続き開始の予告通知が届きます。

　期限の利益喪失というのは，いままで毎月分割払でよかったものが，一括で返済を求められてしまうということです。

　代位弁済というのは，あなたが住宅ローンを支払えなくなったので，あなたの住宅ローンを保証した会社から代わりに一括返済を受けます。あなたは今後，保証会社から請求を受け，住宅も競売にかけられてしまいますということです。

　そうならないように，早急に住宅ローンの滞納を解消して下さい，という予告です。

住宅ローンの滞納を２ヶ月繰り返してしまったら…

　これから住宅を守っていくのか，住宅を売却するのか（任意売却），今後のことを決めなければならない時期です。

　この時点であればまだ住宅を維持できる可能性はありますし（民事再生），住宅を維持しないにしても，引越や住宅売却後の生活や住宅ローンの残りをどうするか，他の借金の返済についてなど考えなければならないことは多く，予め見込みを立てる必要があります。

　まだ弁護士に相談していない場合，早急に相談をして下さい。
　弁護士は，あなたの状況を確認し，あなたの希望をうかがいながら，あなたとあなたのご家族にとって一番良い方向性をご提案できます。

住宅ローンを３ヶ月〜６ヶ月滞納すると…

　銀行だと早ければ３ヶ月程，住宅金融支援機構だと６ヶ月程で，実際に期限の利益が喪失され一括請求となり，代位弁済されます。

　こうした住宅ローンの支払困難・支払不能の段階になると，すでに住宅ローンの滞納金額も積みあがっており，住宅を維持するという選択肢は難しくなってきます。

　ただ，制度上，保証会社に代位弁済されてから６ヶ月内であれば個人再生（個人民事再生）による住宅維持ができる場合もあるので，どうしても住宅を維持したいという場合は，厳しいことはご理解いただいた上で，弁護士に相談して下さい。

住宅の任意売却・競売

　個人再生をしない場合，住宅の任意売却や競売の手続きが始まっていくことになります。

　任意売却と競売ですと，一般的には売却代金が高くなることが多いなどの理由で任意売却の方がメリットは大きいでしょう。
　任意売却についても弁護士にご相談いただけます。弁護士のノウハウにより金融機関や不動産業者と交渉することで合理的な形で住宅の売却ができます。

　任意売却をせず競売となる場合，数ヵ月以上の時間をかけて手続が進んでいきます。住宅が競落されるまでは住宅に住むことができますが，いずれは出て行かなければなりません。

　住宅が任意売却や競売により売却されますと，売却代金は住宅ローンの返済に優先して回ります。それで借金完済となれば，それは有利な解決方法とはいえませんが，一つの整理の仕方となります。

最後の整理方法−自己破産

　しかし，売却代金が借金額に足りず住宅ローンが完済されなかったり，他の借金が残る場合には，住宅が処分された後も借金だけが残り，利息が増え続け，問題が解決しないことになります。

　こうした住宅ローンや他の借金だけが残った方の借金整理の方向としては，住宅ローンや他の借金については自己破産をすることで支払い義務をなくしていく，というのが通常です。

　破産というと昔は誤解や偏見があったものですが，弁護士としていわせていただけば，自己破産は，決してこわいものではありません。通常は他人に知られることも，生活用品がなくなることもなく，戸籍に載ることもありません。現に毎年１０万人前後の方が自己破産により借金をなくして再スタートを切っています（詳しくは自己破産の解説をご覧ください。）。

　特に，すでに住宅を失い，そのほかに大きい財産もなく，住宅ローンだけ残った方にとっては，自己破産に特段のデメリットはなく，やり直しをしていくためにベストの選択です。

　長く借金の問題の苦労が続くと，精神力を消耗してしまって，いろいろなことがどうでもよくなってしまう方がいらっしゃいます。弁護士へしばしばご相談いただく内容に，過去に住宅が競売になり既に住宅を失っているのに，真面目に，残った住宅ローンを毎月数万円払い続けている，というものがあります。
　住宅ローンは金額が大きいですし，利息もつきますから，住宅が処分されたにもかかわらず借金だけが何千万円も残っているという状態になりがちです。そうした方は金銭的な苦労が重なっておられますので，特に資産もお持ちでない場合が多いです。こうした場合，弁護士としては一番よい解決方法として自己破産をお勧めしています。自己破産をしていただくことで，住宅ローンの苦しみからようやく開放されます。

　もっと早く，遅くとも住宅が競売になる時点で弁護士に相談に来ていただいていたら，やり直しも早くなっただろうと思わざるを得ないケースです。しかし，過去についてあれこれ思っても仕方がありません。もし現在そんな状態になってしまっているなら，今からでも弁護士にご相談下さい。弁護士がこれからのやり直しをお手伝いさせていただきます。　

住宅ローン問題は横浜の弁護士へ

　当職は，他の借金が増えてしまい住宅ローンの支払が厳しくなった方の個人再生や，住宅ローンに失敗して住宅ローンだけが残ってしまった方から自己破産のご依頼を多数受けてきました。

　個人再生は，住宅ローンだけならば払っていけるが，他の借金までは返済がまわらないという方には非常によい解決方法です。また，住宅ローンの失敗による破産は，裁判所にとっても負債原因が分かりやすいため，破産手続が難航することは少なく，住宅ローンの残債が大きくても，同時廃止といって，簡単な手続だけで終わることも多いです。いずれの手続もこうした問題の経験豊富な弁護士であれば対応可能です。

　過去に個人再生をされた方も，自己破産をされた方も，皆さん今は立派に再出発をしておられます。必要以上のご心配は無用です。
　住宅ローンの滞納・延滞の問題については，数多くの住宅ローン対策に熱心に取り組んできたオリオン法律事務所の弁護士にご相談ください。

弁護士　笹浪　靖史